4차 입찰! 감정가 51%까지 하락한 신림동 빌라 경매 분석 (업데이트: 실제 낙찰가 추가)

서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택(빌라)이 3차 유찰을 거치며 감정가의 **51% 수준(1억 8,278만 원)**까지 내려왔습니다.

 

직접 임장을 다녀온 경험을 바탕으로, 이 물건의 입지, 권리 분석, 낙찰 가능성 등을 자세히 살펴보겠습니다.

📌 본 글은 투자 참고용이며, 경매 입찰 시 법률 전문가 및 세무 전문가의 상담을 권장합니다.

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🏠 기본 정보

📌 사건번호: 2024 타경 109549 (서울중앙지방법원 경매 9계)
📌 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 592-12
📌 건물 구조: 4층 중 2층, 다세대주택
📌 대지권: 40.89㎡ (12.37평)
📌 건물면적: 59.96㎡ (18.14평)
📌 사용승인일: 2015년 4월 27일
📌 감정가: 3억 5,700만 원
📌 현재 최저입찰가: 1억 8,278만 원 (감정가 대비 51%)
📌 매각기일: 2025년 2월 18일 (화) 오전 10시
📌 입찰보증금: 입찰가의 10%

건물 외관 및 지도

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📍 개인적인 경매 투자 기준과 이번 물건

저는 개인적으로 경매 낙찰가를 감정가의 60~73% 수준으로 잡고 투자하는 편입니다.
이번 신림동 빌라는 감정가 대비 51%까지 떨어진 상태이기 때문에, 제 기준에서 낙찰가를 설정할 때 충분히 고려할 만한 수준에 도달했다고 볼 수 있습니다.
이번 물건을 분석하면서 제 투자 기준에 부합하는지, 그리고 어떤 전략을 세워야 할지 다시 한번 점검해 보는 계기가 되었습니다.

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📍 임장 후기: 신림동 빌라, 직접 가보니?

임장을 위해 신림동을 방문해 건물 외관, 주변 환경, 교통 접근성 등을 살펴봤습니다.

1️⃣ 임장 경로

✔ 신대방역에서 마을버스를 타고 약 5분 이동
✔ 하차 후 도보 약 3분 이동하여 도착
✔ 전철 이용 시에는 다소 불편할 가능성 있음
✔ 그러나 도로 접근성이 좋아 차량 및 기타 교통수단 이용은 용이

인근 마을버스 정류장 그리고 도보지도

2️⃣ 건물 상태

🔹 외관 상태: 2015년 준공된 건물이라 비교적 깔끔하지만, 관리 상태는 다소 확인이 필요했습니다.
외벽 일부는 약간의 오염이 있었고, 출입구 및 계단 상태는 보통 수준이었습니다.
 

건물 외관 및 주차장

🔹 공용시설:
✔ 출입구 근처에 방치된 물건들이 있어 관리 상태가 신경 쓰였음
✔ 건물 우편함이 오래된 채로 광고물만 가득 차 있었으며, 201호 우편함이 없는 점이 의문
✔ 계단 난간의 외관 디자인이 구멍이 뚫려 있는 형태였으며, 개인이 이를 막기 위해 플라스틱을 놓아둔 것으로 보임
✔ 도로와 근접해 있어 차량이 들어가기 용이해 보였음

우편함에 201호는 없음 계단에 구멍을 가리기 위해 개인이 막아 놓은 듯 함.

 

3️⃣ 주변 환경

✔ 교통: 신림역, 난곡사거리 등과 가까우며, 버스 노선이 다양함
✔ 생활 인프라: 근처에 편의점, 마트, 은행, 식당 등이 있어 실거주 여건이 나쁘지 않음
✔ 소음 문제: 짧은 임장 시간이었지만 비행기 여러 대가 지나가는 것을 확인했으며, 비행기 소음이 일정 수준 존재함

건물 바로 근처 거리

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📍 4차 유찰 원인은 무엇일까요?

이 물건이 4회 유찰까지 진행된 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

1️⃣ 높은 초기 감정가 및 입찰가 부담

✔ 감정가 3억 5,700만 원에서 시작하여 1차 입찰가가 높아 투자자들이 부담을 느꼈을 가능성이 큼
✔ 2~3차에서도 가격이 충분히 낮아지지 않아 유찰됨
✔ 현재(4차)에서야 감정가 대비 51%까지 낮아져 본격적인 관심을 받을 가능성

2️⃣ 명도(점유자) 리스크

✔ 현재 신탁 전 소유자(김) 거주 중 → 임대차 계약 없음**
✔ 점유자의 협조 여부에 따라 명도 과정이 길어질 가능성 존재
✔ 명도 과정에서 부담을 느낀 투자자들이 많았을 가능성

3️⃣ 관리 상태 문제

✔ 201호 우편함이 없는 점이 의문
✔ 일부 공용시설에서 개선이 필요한 부분이 보였음
✔ 외관 디자인(구멍 난 부분)이 개인적으로 플라스틱으로 보완된 상태

4️⃣ 입지 및 교통 제한

✔ 신대방역에서 마을버스로 5분, 도보 3분 → 전철 접근성이 상대적으로 불리
✔ 차량 접근성은 양호하나, 직주근접을 선호하는 실거주 수요는 의문
 
 
📌 결론
✔ 초기 감정가 부담으로 입찰자 감소
✔ 명도 리스크 (신탁 전 소유자의 점유 문제로 협의 필요 가능성)
✔ 건물 관리 상태 부족 (공용시설, 우편함 등 개선 필요)
✔ 전철 접근성이 다소 떨어져 실거주 수요가 제한적
💡 하지만 4차에서 가격이 감정가 대비 51%까지 내려왔으며, 투자자들이 관심을 가질 시점에 도달한 상황입니다.

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💰 예상 투자 비용 및 수익 계산

항목	금액
💰 나의 낙찰가	1억 8,500만 원 (예상)
🏛️ 취득세 (1.1%)	약 203만 원 (매매사업자 등록 시 4.6% 적용 가능)
🚪 명도비	240만 원
🎨 인테리어비	200만 원
⚖️ 법무사비	100만 원
🏠 기타 비용	100만 원
💰 예상 매도가	2억 3,000만 원
💵 매매차익	4,500만 원
💸 종합소득세 (6%)	약 270만 원
✅ 세후 순이익	약 3,380만 원

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💰 최종 투자 분석 및 고려 사항

✔ 4차 유찰을 거쳐 감정가 대비 51% 수준(1억 8,278만 원)까지 하락
✔ 낙찰 시 예상 비용 및 순이익 약 4,230만 원
✔ 명도 및 건물 관리 상태 고려 필요
✔ 실거주보다는 투자 목적이 유리할 가능성이 큼
 
🏠 이 물건, 입찰할 만할까요?

 
💡 감정가 대비 저렴한 가격이지만, 명도 리스크와 관리 상태를 고려해야 하는 물건입니다.

 
📌 저는 개인적으로 감정가 대비 60~73%를 낙찰가 기준으로 잡는데, 이번 물건이 그 기준에 부합하여 고민해 볼 만한 기회가 되었습니다.

📌 업데이트: 실제 경매 낙찰 결과 (2025년 2월 18일 경매 진행)

 

이 물건의 **최종 낙찰가는 2억 8,000만 원(감정가 대비 78%)**으로 형성되었습니다.

 

총 12명의 입찰자가 참여했으며, 2등 입찰가는 2억 3,099만 원이었습니다.

 

제가 분석했던 것보다 실제 낙찰가가 훨씬 높았으며, 2차 유찰가(2.85억)에 가까운 수준에서 결정되었습니다.

 

예상과 달랐던 경매 결과, 그리고 배운 점이 궁금하다면?

 

📌 "유찰되면 싸게 낙찰될까? 내 예상과 전혀 달랐던 서울 경매 결과"

 

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"유찰되면 싸게 낙찰될까? 내 예상과 전혀 달랐던 서울 경매 결과"