[경매 분석] 군산 한성필하우스 110동 (2024 타경 2676) 감정가 대비 30% 하락!

군산 한성필하우스 110동 (2024 타경 2676) 

🎯 저번에 도전했다가 패찰 한 아파트! 한 번 경험해 본 곳이라 이번엔 더 꼼꼼하게 살펴봤어요.

 

📌 두 번째 임장이었고, 처음엔 기본적인 것만 체크했지만 이번엔 세세한 부분까지 신경 써서 확인!

 

 

• 📌 기본 물건 정보
  • 📍 소재지: 전북 군산시 오식도동
  • 📐 건물 면적: 59.94㎡ (18.13평)
  • 🏞 대지권: 35.86㎡ (10.85평)
  • 💰 감정가: 1억 2,000만 원
  • 🏦 현재 진행 상태: 2차 유찰 진행 중 (2025-02-24, 최저가 8,400만 원)
  • 🔽 3차 진행 시 최저가: 5,880만 원

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📊 시세 비교 및 입찰 전략

🔍 현재 네이버 부동산에서 최저 매물가 9,800만 원 확인됨!
 
📌 2025. 2. 5. 같은 아파트 경매 진행 내역

• 최저 입찰가: 6,860만 원
• 최종 1등 낙찰가: 9,622만 9천 원 (급매 가격 9,200만 원보다 높음!)
• 현재 최저 매물가: 9,800만 원 → 실거래 확인 필요 🔎

📌 오늘 임장 다녀옴!
🏃 두 번째 방문이라 더 꼼꼼하게 분석!
🧐 이번에는 아파트 전반적인 컨디션을 집중적으로 살펴보고 단지 내 생활 분위기를 체감하는 것에 초점을 맞췄어요.
 
☀️ 주말이라 생활 모습이 더 잘 보였음!

• 🚴‍♂️ 초등학생들이 자전거 타며 놀고,
• 🏡 주민들이 녹지 조성된 공간에서 담소 나누고,
• 🐶 애완견을 산책시키는 모습까지!

 
 
✨ 놀이터 & 아파트 생활 시설 관리 상태 양호!

• ✅ 단지 곳곳이 깔끔하게 유지
• ✅ 주거 환경 쾌적 확인 완료! ✅

🚪 출입구 특징:

• 🔑 비밀번호 입력 시스템 있음에도 자동문이 열림! (🤨?)
• 🚪 자동문 외에도 옆에 여닫이 문이 따로 설치됨. 독특한 구조!

🚗 엘리베이터 & 주차장 연결 🛗

• 🏢 엘리베이터가 지하 주차장까지 연결되어 생활 편리함 UP!
• 👨‍👩‍👧‍👦해당 동은 한 층에 4 가구 거주 + 엘리베이터 2대 운영 → 출근 시간에도 이동 원활 예상!

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📊 가격 비교 분석

구분	가격	추가 비용 (취득세, 관리비, 명도비 등)	총 예상 비용
네이버 매물 (급매)	9,800만 원	약 300~600만 원 (취득세, 법무비 등)	1억 원 이상
경매 2차 (2025-02-24)	8,400만 원	약 600만 원 이상	약 9,000만 원 이상

 
🚀 현재 네이버 매물과 비교하면 3차(5,880만 원)에서 낙찰받으면 가장 합리적인 선택이 될 가능성이 높습니다.

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📝 권리 분석

• 말소기준권리: 2021.11.04 (우리은행 근저당)
• 임차인: 없음 (채무자 본인이 점유 중일 가능성 높음)
• 추가 인수 금액: 없음
• 관리비 미납 가능성: 높음 (군산시 체납세금이 확인된 만큼, 관리비도 미납되었을 가능성이 크므로 반드시 확인 필요)
• 군산시 체납세금: 259만 원 (배당 내역 확인 필요)

✅ 우리은행 근저당권이 말소기준권리로, 낙찰 시 깨끗한 소유권 확보 가능
✅ 점유 상태 불확실하여 명도 협의 필요
✅ 관리비 및 체납세금 확인 후 실제 부담 비용 계산 필요

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💰 예상 명도 비용

• 명도 협의 시: 100~200만 원

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🏡 낙찰 후 활용 전략
 
✅ 단기 매도를 원한다면 급매 시세를 참고하여 빠른 처분 전략 수립 필요

 
✅ 임대 수익 분석 후, 투자 방향 결정

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🔥 최종 결론

📌 2차 입찰(8,400만 원)은 현재 시세 대비 메리트가 적어 고려하지 않음
📌 3차(5,880만 원)까지 유찰된다면 적극 입찰 고려
📌 명도 비용 최소화 전략 + 관리비 및 체납세금 확인 후 실익 분석 필수
📌 낙찰 후 바로 매도할지, 임대로 운영할지 명확한 전략 수립 필요

📢 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유하는 것이며, 특정 투자 결정을 권유하는 것이 아닙니다. 경매 및 부동산 투자는 개별적인 판단이 필요한 사항이므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하세요