bid2rich 님의 블로그

💡 임장 없이 온라인 조사만으로 경매 입찰을 결정할 수 있을까? 이번 경매에서는 입찰하지 않았지만, 단독 입찰 가능성이 있던 물건이 실제로 단독 입찰로 낙찰되는 사례를 확인했다.전주에서는 입찰 경쟁이 치열했지만, 인천에서는 내가 관심 있었던 물건들이 단독 입찰로 낙찰되는 흐름이 보였다. 이번 경험을 통해,→ 온라인 조사만으로 입찰 결정을 내리는 것이 가능할까?→ 전주, 군산, 인천의 경매 분위기가 다른 이유는 무엇일까?→ 앞으로 경매에 참여할 때 어떤 점을 더 신중하게 고려해야 할까? 이런 부분을 고민하게 되었다.1️⃣ 온라인 조사만으로 입찰을 고민한 이유 (실전 경험 기반 분석)📌 분석한 경매 물건 정보✅ 사건번호: 2023 타경 525176 (인천지방법원 경매 24계)✅ 물건 위치: 인천광역시 미..

🔹 1. 직접 임장하고 분석했던 서울 신림동 경매 물건얼마 전, 직접 서울까지 가서 임장 했던 신림동 다세대주택(빌라) 경매 물건이 있다. **4차 유찰까지 진행되면서 최저가 1억 8,278만 원(감정가 대비 51%)**까지 내려왔던 상태였다. 나는 이 물건을 분석하면서 **"이제는 저렴한 가격에 낙찰될 수도 있겠다"**라고 생각했다. 하지만… 결과는 예상과 완전히 달랐다.🔹 2. 낙찰 결과 분석: 4차 유찰인데, 2차 유찰가에 가까운 낙찰가?📌 낙찰가: 2억 8,000만 원 (감정가 대비 78%)📌 입찰자 수: 12명 (치열한 경쟁)📌 2등 입찰가: 2억 3,099만 원 (낙찰가보다 5,000만 원 낮음) 나는 최저가 1.8억을 보고 **"이 정도면 2억 초반에서 낙찰될 수도 있겠다"**라고 ..

경매에 관심을 가지면서 직접 입찰에 참여하고, 법원별 분위기도 경험해 보니 생각보다 많은 차이가 있다는 걸 알게 됐습니다.  이번 글에서는 전주지방법원과 군산지방법원의 입찰 방식 차이, 최근 경매 시장의 변화, 그리고 경매 초보로서 느낀 점과  실수할 뻔한 부분을 정리해보려고 해요.✅ 전주·군산 법원의 차이점전주와 군산에서 경매 입찰을 경험하면서 두 법원이 운영하는 방식에 차이가 있다는 걸 알게 됐어요.📝 서류 배부 방식의 차이전주지방법원: 입찰 서류를 **뷔페식(자율적으로 가져가는 방식)**으로 운영. 입찰자들이 직접 필요한 서류를 챙겨가는 형태.군산지방법원: 직원이 서류를 직접 배부하는 방식이라, 추가로 받을 수 있는 서류가 제한적.⏳ 입찰 마감 시간의 엄격함군산지방법원: 11시 정각이 되면 입찰장..

경매는 준비가 전부라고 생각해요.  감정가가 높다고 좋은 물건이 아니고, 최저가가 낮다고 무조건 수익이 나는 것도 아니죠.  그래서 이번에도 꼼꼼하게 분석하고 신중하게 접근했어요. 이번에 관심을 가진 물건은 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 아파트예요.  경매장에서 어떤 일이 벌어질지, 낙찰받을 수 있을지 알 수 없었지만, 일단 철저한 분석부터 시작했어요.1. 기본 물건 정보소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 (부동산 임의경매)감정가: 5,800만 원최저가: 2,842만 원 (49%)소유자: 김** (개인정보 보호)채권자: 전주농업협동조합청구액: 2,439만 원임대차 정보: 전입 세대 없음 (채무자 본인 거주 가능성 높음)이 물건은 2회 유찰 후 최저가가 2..

군산 한성필하우스 110동 (2024 타경 2676) 🎯 저번에 도전했다가 패찰 한 아파트! 한 번 경험해 본 곳이라 이번엔 더 꼼꼼하게 살펴봤어요.  📌 두 번째 임장이었고, 처음엔 기본적인 것만 체크했지만 이번엔 세세한 부분까지 신경 써서 확인!   📌 기본 물건 정보📍 소재지: 전북 군산시 오식도동📐 건물 면적: 59.94㎡ (18.13평)🏞 대지권: 35.86㎡ (10.85평)💰 감정가: 1억 2,000만 원🏦 현재 진행 상태: 2차 유찰 진행 중 (2025-02-24, 최저가 8,400만 원)🔽 3차 진행 시 최저가: 5,880만 원📊 시세 비교 및 입찰 전략🔍 현재 네이버 부동산에서 최저 매물가 9,800만 원 확인됨! 📌 2025. 2. 5. 같은 아파트 경매 진행 내역..

# [경매 분석] 전주 신일아파트 (2024 타경 4501) 감정가 대비 30% 하락! 직접 임장 다녀온 후기## **🚶‍♂️ 직접 가보니, 예상과 달랐다**부동산은 직접 가서 보면 사진이나 데이터로만 볼 때와는 느낌이 확 다릅니다.   이번에 경매 분석을 위해 **전주 송천동 신일아파트 7층 물건(2024 타경 4501)**  임장을 다녀왔는데, 예상했던 것과 다른 부분이 있었습니다. 처음에는 **"감정가 대비 30% 하락"**이라는 점 때문에 관심이 갔지만,   **현재 최저가를 고려하면 이번 입찰에서 낙찰 가능성이 높은 물건**이기도 합니다.   이제 직접 가서 본 **입지, 환경, 보안, 주차 문제 등을 상세히 분석해 보겠습니다.**   --- ## **📌 물건 개요 – 기본 정보** 📌 *..

"요즘 경제 뉴스를 보면 머릿속이 복잡해진다. 부동산 시장은 흔들리고, 금리는 쉽게 내려갈 것 같지 않다.그런데 나는 여전히 경매를 공부하고, 투자 타이밍을 고민하고 있다. 왜일까?"요즘 투자 시장을 보면 확신이 서지 않는다.어떤 사람들은 "이제 바닥이다!"라고 말하고,또 어떤 사람들은 "아직 기다려야 한다"라고 조언한다.  하지만 결국 중요한 건 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 결정하는 것이라는 걸 깨닫고 있다.1. 불확실한 시장, 그리고 내 고민몇 년 전만 해도 부동산은 무조건 오르는 자산이라고 생각했다."지금 안 사면 평생 집 못 산다"는 말이 당연하게 들리던 시절이었다.하지만 이제는 분위기가 완전히 달라졌다. ✔ 집값이 떨어진 지역이 있는 반면, 여전히 강한 지역도 있다.✔ 금리는 내려갈 것 ..

서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택(빌라)이 3차 유찰을 거치며 감정가의 **51% 수준(1억 8,278만 원)**까지 내려왔습니다. 직접 임장을 다녀온 경험을 바탕으로, 이 물건의 입지, 권리 분석, 낙찰 가능성 등을 자세히 살펴보겠습니다.📌 본 글은 투자 참고용이며, 경매 입찰 시 법률 전문가 및 세무 전문가의 상담을 권장합니다.🏠 기본 정보📌 사건번호: 2024 타경 109549 (서울중앙지방법원 경매 9계)📌 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 592-12📌 건물 구조: 4층 중 2층, 다세대주택📌 대지권: 40.89㎡ (12.37평)📌 건물면적: 59.96㎡ (18.14평)📌 사용승인일: 2015년 4월 27일📌 감정가: 3억 5,700만 원📌 현재 최저입찰가: 1억 8,27..

부동산 경매는 많은 사람들이 관심을 가지지만, 초보자들에게는 다소 생소할 수 있습니다. 경매는 법적 절차에 따라 진행되며, 기본 개념을 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 부동산 경매의 핵심 개념을 쉽게 설명하고자 합니다.📌 주의사항: 본 글은 일반적인 경매 정보를 제공하는 것이며, 개별 사건에 대한 법률적 판단을 제공하지 않습니다. 구체적인 법적 이슈는 전문가와 상담하시기 바랍니다.📌 1. 부동산 경매란?부동산 경매는 법원의 판결이나 채권자의 신청에 의해 소유권이 강제적으로 이전되는 절차를 의미합니다. 일정한 절차에 따라 진행되며, 일반 시장보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 기회를 제공합니다.✅ 경매의 종류경매는 크게 법원경매와 공매로 나뉩니다.법원경매: 채무자가 금융기관 또는 개인에게 빚을..

부동산 경매는 많은 사람들이 관심을 가지지만, 초보자들이 자주 실수하는 부분이 있습니다. 저도 처음 시작할 때 헷갈렸던 부분이 많았는데, 오늘은 경매 초보가 흔히 하는 실수 5가지를 정리해 보겠습니다.📌 주의사항: 본 글은 투자 참고용이며, 법률적 또는 재무적 조언이 아닙니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시길 바랍니다.1️⃣ 보증금 개념 착각🏦 **경매 보증금은 낙찰가의 10%**입니다. 초보자들은 종종 최저 입찰가의 10%라고 착각하는 경우가 많아요. 하지만 실제로는 내가 적어낸 낙찰 금액의 10%를 보증금으로 준비해야 합니다.✅ Tip:보증금은 현금보다 수표로 준비하는 것이 편리합니다.은행에서 무료로 발급받을 수 있는 경우가 많으니 미리 확인하세요.보증금은 반드시 경매 당일 이전에 미리 준비해..