# [경매 분석] 전주 신일아파트 (2024 타경 4501) 감정가 대비 30% 하락! 직접 임장 다녀온 후기

# [경매 분석] 전주 신일아파트 (2024 타경 4501) 감정가 대비 30% 하락! 직접 임장 다녀온 후기

## **🚶‍♂️ 직접 가보니, 예상과 달랐다**

부동산은 직접 가서 보면 사진이나 데이터로만 볼 때와는 느낌이 확 다릅니다.  

 

이번에 경매 분석을 위해 **전주 송천동 신일아파트 7층 물건(2024 타경 4501)** 

 

임장을 다녀왔는데, 예상했던 것과 다른 부분이 있었습니다.

처음에는 **"감정가 대비 30% 하락"**이라는 점 때문에 관심이 갔지만,  

 

**현재 최저가를 고려하면 이번 입찰에서 낙찰 가능성이 높은 물건**이기도 합니다.  

이제 직접 가서 본 **입지, 환경, 보안, 주차 문제 등을 상세히 분석해 보겠습니다.**  

---

## **📌 물건 개요 – 기본 정보**
📌 **소재지:** 전북 전주시 덕진구 송천동 1가 신일아파트 7층  
📌 **전용면적:** 84.99㎡ (25.71평)  
📌 **구조:** 철근콘크리트조, 20층 중 7층  
📌 **입주년도:** 1994년  
📌 **감정가:** 1억 8,100만 원  
📌 **현재 최저가:** 1억 2,670만 원 (1회 유찰)  
📌 **매각기일:** 2025년 3월 10일  
📌 **입찰보증금:** 1,267만 원 (최저가의 10%)  
📌 **임차인 현황:** 없음  

✅ **현재 최저가 기준 입찰 가능!**  

 

✅ **현재 시장 상황을 보면, 이번 입찰에서 낙찰될 가능성이 높음**  

 

## **🚗 주차 문제 – 실거주 시 고려해야 할 점**
이번에 방문했을 때, 주차 문제는 실거주를 고려하는 경우 꼭 체크해야 할 부분이었습니다.  

✅ **지하주차장이 있어서 비교적 안전한 느낌**  

 

✅ **조명이 밝아서 어두운 곳보다 훨씬 안심되는 분위기**  

 

❌ **하지만… 주차 공간이 부족해 보임**  

 

❌ **주차된 차량 때문에 지하에서 위로 올라가는 계단 찾기가 어려움**  

특히, 벽과 문은 있었지만 **차량이 바짝 붙어 있어서 계단이 있는지조차 헷갈리는 상황**이었습니다.  
입주민들은 이 구조에 익숙할 수도 있지만, 처음 방문한 입장에서 **"주차 공간이 넉넉하지 않다"는 점은 분명 체크해야 할 부분**이었습니다.  

📌 **실거주할 경우, 주차 공간 부족으로 인해 불편을 겪을 가능성이 있음**  
📌 **투자 목적이든 실거주 목적이든, 이 부분을 감안해야 함**  

---

## **🏫 학교가 가깝지만, ‘초근접 학세권’은 아님**
이 아파트에서 도보로 통학할 수 있는 학교가 있습니다.  
하지만, **"바로 옆이네!"** 이런 느낌은 아니었어요.  

✅ **걸어갈 수 있는 거리긴 하지만, 단지 내 학교는 아님**  

 

✅ **단지 안에서 입주민들의 왕래는 많은 편**  

 

✅ **아이들이 안전하게 다닐 수 있을지는 체크 필요**  

📌 **결론:**  
- **학군 수요는 있지만, 최상의 위치는 아님**  
- **전세 & 실거주 수요는 꾸준할 가능성 있음**  

---

## **🏪 아파트 옆 상가 조성이 잘 되어 있음**
아파트를 둘러보면서 좋았던 점 중 하나는 **상가가 잘 조성되어 있다는 점**이었습니다.  

✅ **도보 거리 내에 다양한 상점들이 위치**  
✅ **편의점, 식당, 미용실 등 생활에 필요한 시설이 밀집**  
✅ **입주민들이 쉽게 접근할 수 있는 구조**  

📌 **결론:**  
- **단지 내 상업 시설이 부족한 일부 아파트와 달리, 생활 편의성이 좋음**  
- **실거주 및 전세 수요에 긍정적인 요소로 작용 가능**  

---

## **💡 최적의 낙찰 전략**
📌 **입찰가별 손익 분석**  

✅ **낙찰가 1억 3,000만 원 이하 → 가장 이상적인 가격**  
✅ **낙찰가 1억 4,000만 원 → 차익 가능하나, 수익성 감소 가능성**  
✅ **낙찰가 1억 5,000만 원 이상 → 기대 수익 감소, 신중한 입찰 필요**  

🚀 **결론:**  
✅ **최적의 낙찰가:** **1억 3,000~1억 4,000만 원**  
✅ **단기 매도 전략:** 1억 6,000~1억 7,000만 원 선에서 매도  
✅ **월세 운영 옵션:** 보증금 1,000만 원 / 월세 40~50만 원 예상