📌 [경매 분석] 전주 송천주공아파트(59.99㎡) 낙찰가·수익성 분석! 초보 투자자의 현실적인 전략

 

🏠 최근 전주 **송천주공아파트(59.99㎡)**가 경매로 나와 분석해 보았습니다.

이번 글에서는 실제 입찰 전략과 수익성 분석을 초보자의 시선에서 정리해 보겠습니다.

부동산 경매는 단순히 저렴하게 낙찰받는 것이 아니라, 수익성과 리스크를 계산하는 것이 핵심이니까요!

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📌 1️⃣ 기본 정보 & 경매 일정

 

📍 소재지: 전북 전주시 덕진구 송천주공아파트

 

💰 감정가: 1억 6,600만 원

 

🔻 최저 입찰가 (2차): 1억 1,620만 원

 

📏 면적: 59.99㎡ (전용 18.15평)
🔥 난방방식: 개별난방
🏢 총 세대수: 1,992세대
📅 사용승인일: 1998년 12월

 

⚠️ 미납 관리비: 약 83만 원 (전화 확인 기준. 2025.02.07)

 

🚪 점유 상태: 채무자 겸 소유자가 주민등록상 거주 중이나, 현재는 실거주자가 없음 (2024.08.11. 조사 기준)
📉 공시가격: 1억 원 이하 → 세금 부담은 낮지만 대출 한도 제한 가능성 있음

 

⏳ 입찰 일정

차수	일정	최저가
1차 (신건)	2024-12-23	1억 6,600만 원 (유찰)
2차	2025-02-17	1억 1,620만 원

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2️⃣ 시세 분석 & 낙찰가 전략

 

📈 최근 실거래가 (6개월 기준)

• 1억 4,500만 원 ~ 1억 6,000만 원 수준

🔥 입찰가 전략

 

저는 낙찰가를 감정가 대비 60~73% 수준으로 설정하고 있습니다.

 

하지만 최근 경매 시장에서 초보자가 쉽게 접근하는 물건들은 경쟁이 심해보이는 상황입니다.
그러나 낙찰가가 너무 높아지면, 실제 수익성이 낮아질 수 있습니다.

❗ 왜 1억 2,500만 원 이하로 입찰해야 할까?

✅ 명도비, 인테리어비, 기타 비용을 고려하면 1억 2,500만 원 이상이면 수익성이 떨어짐
✅ 빠른 매도를 고려할 때, 매도 가능 시세와 격차가 너무 크지 않아야 함
✅ 경쟁이 심할 경우, 입찰가를 조금 더 낮추는 것도 고려 필요

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📌 3️⃣ 수익성 분석 (1억 2,500만 원 낙찰 가정, 매매사업자 등록 기준)

* 본 분석은 저의 개인적인 투자 전략에 기반한 내용이며, 투자 참고용입니다.
* 부동산 경매는 다양한 변수(명도, 시세 변동, 대출 한도 등)가 존재하므로, 입찰 전 본인의 투자 성향과
   재무 상황을 신중하게 고려해야 합니다.
* 본 글의 내용은 투자 조언이 아니며, 최종적인 투자 결정은 본인의 판단에 따라 이루어져야 합니다.

항목	금액
💰 낙찰가	1억 2,500만 원
🏛️ 취득세 (1.1%)	137.5만 원
🚪 명도비	240만 원
🎨 인테리어비	200만 원
⚖️ 법무사비	100만 원
🏠 기타 비용	100만 원
⚠️ 미납 관리비	83만 원
💰 예상 매도가	1억 4,500만 원
💵 매매차익	2,000만 원
💸 종합소득세 (6%)	545.7만 원
✅ 세후 순이익	1,672만 원

 

💡 매매사업자로 등록하면, 부대비용을 필요경비로 인정받아 세무처리가 가능하여 실질적인 세후 수익이 증가합니다.

 

💡 하지만 취득세 1.1% 대신 4.6%가 적용될 가능성이 있으므로, 사전에 세금 관련 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

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4️⃣ 리스크 & 해결 방안

 

💡 경매에서는 ‘싸게 낙찰’보다 ‘안전하게 수익 내는 구조’를 만드는 것이 중요!

 

1) 명도 문제 (점유자 X, 주민등록만 남아 있음)

✅ 현재 실거주자가 없으므로, 명도 부담이 적은 편
✅ 하지만 전입 신고된 채무자가 있을 경우 법적 대응이 필요할 수 있음
✅ 만약 채무자가 자진 명도를 하지 않는다면, 명도 소송 or 명도비 지급 고려

 

2) 대출 한도 제한 가능성

✅ 공시가격 1억 원 이하라 대출이 적게 나올 가능성이 있음
✅ 현금 유동성이 부족하면, 추가 자금 확보 방법(신용대출 등) 사전 검토 필요

 

3) 매도가 지연될 가능성

✅ 최근 시세를 보면 1억 4,500만 원 ~ 1억 5700만 원 정도에서 거래됨
✅ 빠른 매도를 위해 시세보다 살짝 낮게, 1억 4,300만 원 정도로 가격 설정 필요

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 5️⃣ 나의 투자 전략 & 결론

🏡 이번 경매 물건, 입찰해야 할까?

✅ 낙찰가를 감정가 대비 60~73% 수준으로 조정
✅ 빠른 매도를 위해 1억 2,500만 원 이하로 입찰 고려
✅ 명도 문제가 비교적 쉬운 편이라 초보자도 시도할 만한 물건
✅ 시세 차익 1,672만 원 예상 (낙찰가가 높아지면 수익성 낮아짐!)

 

💡 내 투자 기준에 맞춰 보면, 1억 2,500만 원 이하로 낙찰받을 수 있다면 입찰 고려할 만한 물건!

 

💡 하지만 경쟁자가 많아질 경우 입찰을 재검토해야 함.

 

* 이 글은 제 개인적인 투자 방향을 공유하는 것이며, 특정 투자 결정을 권장하는 내용이 아닙니다.
* 경매 시장은 유동적이며, 개별 투자자의 상황에 따라 최적의 전략이 다를 수 있습니다.
* 입찰 전 충분한 분석과 신중한 결정을 추천드립니다.

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📌 6️⃣ 여러분의 생각은 어떠신가요?

 

이 물건, 여러분이라면 입찰하시겠나요? 🤔

 

혹시 비슷한 경매 물건을 분석해 보신 경험이 있다면 댓글로 공유해 주세요! 😊

 

👉 [업데이트] 경쟁률 분석 반영 & 낙찰 예상가 조정!

이번 분석에서 낙찰가를 너무 낮게 설정한 문제가 있었고,

예상보다 경쟁이 치열할 가능성이 커졌습니다.

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임장 후 새로운 데이터를 반영하여 분석을 업데이트했으니 아래 링크에서 확인하세요!

https://bid2rich.tistory.com/16

[경매 분석] 전주 송천주공아파트 2차 입찰 전략 & 투자 수익성 분석 (02.15일 업데이트)