"유찰되면 싸게 낙찰될까? 내 예상과 전혀 달랐던 서울 경매 결과"

🔹 1. 직접 임장하고 분석했던 서울 신림동 경매 물건

얼마 전, 직접 서울까지 가서 임장 했던 신림동 다세대주택(빌라) 경매 물건이 있다.

 

**4차 유찰까지 진행되면서 최저가 1억 8,278만 원(감정가 대비 51%)**까지 내려왔던 상태였다.

 

나는 이 물건을 분석하면서 **"이제는 저렴한 가격에 낙찰될 수도 있겠다"**라고 생각했다.

 

하지만… 결과는 예상과 완전히 달랐다.

---

🔹 2. 낙찰 결과 분석: 4차 유찰인데, 2차 유찰가에 가까운 낙찰가?

📌 낙찰가: 2억 8,000만 원 (감정가 대비 78%)
📌 입찰자 수: 12명 (치열한 경쟁)
📌 2등 입찰가: 2억 3,099만 원 (낙찰가보다 5,000만 원 낮음)

 

나는 최저가 1.8억을 보고 **"이 정도면 2억 초반에서 낙찰될 수도 있겠다"**라고 생각했다.

 

그리고 내 예상 매도가는 2.3억이었다.

 

하지만 현실은 내 예상보다 훨씬 높은 가격인 2.8억에 낙찰되었다.

 

이건 2차 유찰 최저가(2.85억) 수준이다.

---

🔹 3. 나는 서울 경매 시장을 너무 보수적으로 봤다

솔직히 말하면, 나는 서울 경매 시장의 흐름을 제대로 모르고 있었다.

 

이 물건이 감정가 대비 51%까지 떨어졌으니 싸게 낙찰될 것이라고 생각했지만,

 

결국 현실은 예상과 완전히 달랐다.

 

📌 내 예상 낙찰가: 1억 8,500만 원
📌 실제 낙찰가: 2억 8,000만 원
📌 내 예상 매도가: 2억 3,000만 원

 

내 매도 예상가보다도 실제 낙찰가는 5,000만 원이나 높았다.

 

결국, 서울 경매 시장을 너무 보수적으로 판단했다.

 

이번 경험을 통해, **"유찰이 많이 됐다고 해서 반드시 저렴하게 낙찰되는 것은 아니다"**라는 점을 확실히 깨달았다.

---

🔹 4. 서울 경매 시장에서 유찰이 많다고 꼭 저렴한 건 아니다!

나는 처음에 **"유찰되면 더 저렴한 가격에 낙찰될 것"**이라고 생각했다.

 

하지만 이번 결과를 보면, 그런 공식이 항상 맞는 건 아니라는 걸 알게 됐다.

 

✔️ 4차 유찰 최저가: 1.8억
✔️ 실제 낙찰가: 2.8억 (2차 유찰가 수준)

 

📌 서울 경매 시장에서는 유찰된 물건의 경우 감정가 70~80% 선에서 낙찰되는 경우도 있지만,

유찰 없이 진행되는 경매는 감정가 대비 더 높은 가격에서 낙찰될 가능성이 크다.

 

📌 서울 부동산 시장의 흐름을 제대로 이해하지 못하면, 현실적인 낙찰가를 예측하기 어렵다.

---

🔹 5. 나는 공격적인 투자자가 아니다

이걸 보면서 느낀 게 있다. 나는 이렇게 적극적으로 입찰하는 스타일이 아니라는 것.

 

✅ 2등 입찰자는 2.3억을 썼는데, 낙찰자는 2.8억을 썼다.

 

✅ 나는 만약 입찰했다면 2.3억보다도 낮은 가격을 썼을 가능성이 크다.

 

✅ 그렇다면 낙찰은 불가능했을 거다.

 

"확신을 가지고 공격적으로 입찰하는 사람들은 어떤 기준으로 입찰가를 정하는 걸까?"

 

이게 너무 궁금하다.

 

📌 부동산 상승을 예상해서 공격적으로 입찰하는 걸까?

 

📌 아니면 낙찰 후 운영 계획(임대, 매도 등)이 확실해서 과감하게 입찰하는 걸까?

 

📌 그런 입찰자들은 어떤 데이터를 보고 결정을 내릴까?

 

나는 아직 초보라 그런 확신을 가지기가 어렵다.

 

그래서 공격적인 입찰을 하는 분들의 의견을 듣고 싶다.

---

🔹 6. 결론: 서울 경매 시장을 제대로 공부해야 한다

이번 낙찰 결과를 보면서 경매 시장이 정말 예측하기 어렵다는 것을 다시 한 번 깨달았다.

 

✅ "유찰되면 싸게 낙찰될 것이다"라는 기대는 위험할 수도 있다.

 

✅ "서울 경매 시장은 여전히 경쟁이 치열하다."

 

✅ "내가 예상한 낙찰가는 현실과 너무 동떨어져 있었다."

 

✅ "앞으로 서울 경매 시장을 제대로 분석하지 않으면, 현실적인 입찰 전략을 세우기 어렵다."

 

💬 "이번 서울 경매 낙찰가, 어떻게 보시나요?"

 

💬 "적극적으로 입찰하는 투자자들은 어떤 기준을 가지고 계신가요?"

 

💬 "경매 초보가 앞으로 방향을 잡기 위해 참고할 만한 조언이 있을까요?"

 

경매를 통해 낙찰 받아 보고 싶지만,

 

이번 사례를 보니 서울 경매 시장을 공부하지 않으면 쉽게 낙찰받기 어렵겠다는 생각이 든다.

---

📌 요약

✅ "내 매도 예상가보다도 실제 낙찰가는 5,000만 원이나 높았다" → 서울 경매 시장을 너무 보수적으로 판단했다.
✅ "서울에서는 유찰이 많아도 반드시 싸게 낙찰되지는 않는다."
✅ "내 투자 성향이 주식과 부동산에서 차이가 난다."
✅ "앞으로 서울 경매 시장을 더 많이 공부해야겠다."

 

 

---

📌 이 물건의 초기 분석글 보기 →  https://bid2rich.tistory.com/7

4차 입찰! 감정가 51%까지 하락한 신림동 빌라 경매 분석 (2024 타경 109549)