전주 송천주공아파트 – (2024타경39804)경매 분석

 

오늘은 전주 지역에서 진행 중인 송천주공아파트 경매 물건을 함께 살펴보겠습니다. 😊
사실 이 경매는 저도 관심 있게 보고 있었던 곳이라 더욱 신경이 쓰이는 물건이에요.
지난번 같은 단지에서 경매가 나왔을 때 입찰에 도전했지만, 과열된 경쟁으로 패찰 했던 경험이 있습니다.
당시 낙찰가는 꽤 높았고, 솔직히 저는 그 금액이 합리적인지 잘 이해가 되지 않았어요.
하지만 결국 높은 가격에 낙찰받은 사람들은 매매가 상승 흐름을 보고 투자 결정을 했겠죠?
저는 보수적인 접근을 하는 스타일이라 신중하게 접근했었는데, 이번 물건도 관심 있게 지켜보려고 합니다. 

🚨 이 글은 정보 공유 목적이며, 특정 투자를 권유하는 것이 아닙니다.
경매에 관심이 있다면 반드시 전문가와 상담 후 신중한 결정을 하세요! 😉

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🔍 이 경매 물건, 어떤 곳일까?
먼저, 이 아파트의 기본적인 정보를 살펴볼게요!

https://www.courtauction.go.kr

항목	내용
사건번호	2024타경39804
소재지	전북 전주시 덕진구 송천동2가 송천주공아파트 128동
전용면적	약 59~60㎡ (약 18평)
공급면적	77.08㎡ (약 23.3평, 25평형)
건물 구조	철근콘크리트 벽식조, 15층 중 15층 (최상층) 🏢✨
거주 상태	현재 소유자가 실거주 중! 명도 협의 필요할 수도 있음.
최저경매가	1억 1,060만 원 (감정가 대비 70%) 💰
최근 실거래가	1억 3,000만 원 ~ 1억 9,500만 원 📈

📌 한 줄 정리: 감정가보다 저렴한 가격에 입찰 가능하지만, 최상층이라 채광과 전망이 좋다는 장점이 있음!

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💥※ 사건번호: 2024 타경 39804 감정평가요항표 요약

감정평가요항표 요약

1. 구분건물감정평가요항표

1) 위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주신동초등학교" 남서측 인근에 위치
하며, 부근은 중·고층 규모의 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는
주거지대임.

2) 교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

3) 건물의 구조

기호1-가) 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 15층 중 15층 ,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

4) 이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

5) 설비내역

기본적인 위생 및 급· 배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 구비되어 있음.

6) 토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "아파트건부지" 상태임.

7) 인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 35미터 내외, 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 동측으로 노폭
약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측 및
남측 출입구를 통해 차량의 진출입이 용이함.

8) 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-01-03)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(신동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(오송중학교(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>.

9) 공부와의 차이

--.

10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

🔍 출처: 대법원 경매정보 (https://www.courtauction.go.kr) – 사건번호 2024타경39804
※ 본 내용은 감정평가서 요약본으로, 정확한 정보는 반드시 공식 자료 및 현장조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

 

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⚖️ 권리 분석 – 이 집, 안전할까?
경매 물건을 볼 때 가장 중요한 것이 바로 권리 관계입니다!
아무리 싸게 낙찰받아도, 예상치 못한 추가 비용이 발생하면 낭패니까요.😱

항목	내용
소유권	채무자가 소유 중
근저당권	한국자산관리공사(KAMCO) 97,383,000원 (말소 기준 권리)
	주식회사 리드코프 91,000,000원 (낙찰 시 말소)
압류	북전주세무서 (국세 체납) ⚠️
임의경매 신청	한국자산관리공사 (채권금액 79,926,598원)
결론	낙찰 후 근저당과 압류는 모두 말소되지만, 체납된 관리비가 있을 수 있으니 확인 필요!

📌 체크 포인트: 관리사무소에 체납 관리비가 있는지 확인하고, 명도 과정도 염두에 두어야 합니다. 😉

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📊 시세 분석 – 이 물건, 좋은 기회일까?
 
현재 전주 송천동 아파트들의 시세는 어떻게 형성되어 있을까요?

항목	내용
최근 실거래가 (2025년 3월 기준)	1억 3,000만 원 ~ 1억 9,500만 원
매매 시세 변동 (한국부동산원 기준)	하한가 1억 4,200만 원 ~ 상한가 1억 6,000만 원
결론	감정가보다 시세가 높아 낙찰 후 차익을 기대할 수도 있음! 🤩

 
📌 입찰 전략:

• 최근 낙찰된 동일 단지 물건이 감정가의 89% 수준에서 형성됨.
• 이번 경매도 경쟁률이 높으면 낙찰가 1억 4,500만 원 이상이 될 가능성이 있음.
• 하지만 너무 높은 가격에 낙찰되면, 실익이 줄어들 수 있으니 신중해야 함!

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🏡 입지 분석 – 살기 좋은 곳일까?

항목	내용
교육 환경	초등학교, 중학교(예정) 근처라 학군 수요 GOOD! 📚🏫
생활 편의	대형 마트, 병원, 공원 등 근린시설 풍부 👍
교통 여건	도로 접근성 좋고, 대중교통 이용 가능! 🚍
결론	실거주 목적에도 괜찮고, 임대 투자도 고려해볼 만한 입지!

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⚠️ 주의할 점 & 입찰 전략

항목	내용
점유 상태	명도 협의 필요 가능성. 🤔
건물 상태	오래된 주공아파트라 내부 수리 비용 발생 가능. 🔧
경쟁률	같은 단지의 다른 경매에서는 35명 입찰 – 이번에도 경쟁 심할 수도! ⚔️
입찰 전략	1억 4,500만 원 이하 낙찰이 가장 이상적!

📌 한 줄 요약:

• 입찰 경쟁률이 높을 가능성이 있으므로, 무리한 가격 경쟁은 피하는 것이 좋다!
• 낙찰 후 추가 비용(수리비, 명도비, 관리비)을 꼭 고려해야 함!

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📢 면책 조항

이 글은 경매 물건 분석을 위한 정보 공유 목적이며, 특정 경매 참여나 투자를 권유하지 않습니다.
경매는 법적·재정적 리스크가 수반될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중한 판단이 필요합니다!
모든 정보는 최신 데이터 기반으로 작성되었지만, 실제 거래 및 경매 진행 시 변동이 있을 수 있습니다.

 

 [경매 분석] 전주 송천주공아파트 2차 입찰 전략 & 투자 수익성 분석 (02.15일 업데이트) - https://bid2rich.tistory.com/m/16

[경매 분석] 전주 송천주공아파트 2차 입찰 전략 & 투자 수익성 분석 (02.15일 업데이트)