[경매 분석] 전주 송천주공아파트 2차 입찰 전략 & 투자 수익성 분석 (02.15일 업데이트)
📢 기존 분석 수정 안내 이전 분석에서 낙찰가를 너무 낮게 설정한 문제가 있었으며, 예상보다 높은 경쟁률로 인해 새로운 분석이 필요해졌습니다.
실제 경매 경쟁률이 예상보다 높을 가능성이 있어 낙찰 예상가를 조정하였습니다.
임장 후 현장 분위기와 추가적인 시장 데이터를 반영하여 수정된 내용을 업데이트합니다.
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📌 [경매 분석] 전주 송천주공아파트(59.99㎡) 낙찰가·수익성 분석! 초보 투자자의 현실적인 전략
🏠 최근 전주 **송천주공아파트(59.99㎡)**가 경매로 나와 분석해 보았습니다.이번 글에서는 실제 입찰 전략과 수익성 분석을 초보자의 시선에서 정리해 보겠습니다.부동산 경매는 단순히 저렴하
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1. 전북 전주시 송천주공아파트 개요
📍 소재지: 전북 전주시 덕진구 송천주공아파트
💰 감정가: 1억 6,600만 원
🔻 최저 입찰가 (2차): 1억 1,620만 원
📏 면적: 59.99㎡ (전용 18.15평)
🔥 난방방식: 개별난방
🏢 총 세대수: 1,992세대
📅 사용승인일: 1998년 12월
⚠️ 미납 관리비: 약 83만 원 (전화 확인 기준, 2025.02.07)
🚪 점유 상태: 채무자 겸 소유자가 주민등록상 거주 중이나, 현재 실제 거주자는 없음 (2024.08.11 조사 기준)
📉 공시지가: 1억 원 이하로 세금 부담은 낮지만, 담보 대출 한도가 제한될 수 있으므로
자금 계획을 미리 검토하는 것이 중요합니다. ⚠️
2. 현장 임장 후기 - 직접 가본 결과!
이번에는 단순히 데이터를 분석하는 것에 그치지 않고, 직접 현장을 방문하여 보고 느낀 점을 공유하려 합니다.
📌 현장 사진:
✅ 장점
✔ 단지 내 녹지 공간 및 공원 조성
🏞️ – 생각보다 정비가 잘 되어 있어 가족 단위 거주자가 많을 것 같음.
✔ 인근 대로변과의 접근성이 양호
🚗 – 차로 이동이 편리하고 대중교통 접근성도 나쁘지 않음.
✔ 편의시설 근접
🏬 – 걸어서 이동 가능한 마트, 약국, 은행 등이 많아 생활 인프라는 괜찮음.
✔ 초등학교 도보 이동 가능
🎒 – 무엇보다 길을 건너지 않고도 학교에 갈 수 있다는 점이 부모 입장에서 큰 장점으로 보임.
⚠️ 고려할 사항
❗ 주차 공간 부족 🚗
– 방문했을 때 이미 많은 차들이 도로에 주차되어 있었고, 야간 주차가 어려울 가능성이 커 보임.
❗ 지하주차장에서 세대까지 엘리베이터 연결이 없음 🚶♂️
– 짐이 많거나, 유모차를 끌고 올라가기엔 다소 불편할 수 있음.
❗ 실내 구조 확인 어려움 🚪
– 경매 물건 특성상 내부 확인이 불가능했으나, 기존 거주자의 생활 흔적이 많이 남아 있을 가능성이 큼.
💡 현장에서 느낀 점:
전반적으로 아파트지만 관리 상태는 양호한 편.
하지만 주차 문제가 가장 큰 단점으로 보였고, 단지 내 동선이 짧아도 계단 이용이 불가피한 점이 아쉬웠음.
3. 입찰 일정 및 낙찰 예상가
📅 입찰 차수 및 일정
차수일정최저가
| 1차 (신건) | 2024-12-23 | 1억 6,600만 원 (유찰) |
| 2차 | 2025-02-17 | 1억 1,620만 원 |
📌 낙찰 예상가: 1억 3,000만 원 ~ 1억 3,300만 원
4. 급매 매도 시 리스크 분석 & 해결책
📌 급매 시 예상 수익성 (1억 3,300만 원 낙찰 기준, 1억 4,500만 원 급매 매도)
📌 500만 원 순이익을 확보하기 위한 최대 낙찰가 계산
💰 수익성 분석 (낙찰 후 매도 시나리오 반영)
📊 예상 낙찰가: 1억 3,300만 원 기준으로 계산
| 항목 | 금액 |
| 💰 낙찰가 | 1억 3,300만 원 |
| 🏛️ 취득세 (1.1%) | 146.3만 원 |
| 🚪 명도비 | 240만 원 |
| 🎨 인테리어비 | 200만 원 |
| ⚖️ 법무사비 | 100만 원 |
| 🏠 기타 비용 | 100만 원 |
| ⚠️ 미납 관리비 | 83만 원 |
| 💰 예상 매도가 (1억 5,000만 원 기준) | 1억 5,000만 원 |
| 💵 매매 차익 | 1,700만 원 |
| 💸 종합소득세 (6%) | 49.8만 원 |
| ✅ 최종 순이익 (세후) | 약 780만 원 |
📌 급매 매도 시 리스크 분석
만약 1억 3,300만 원에 낙찰 후 1억 4,500만 원에 급매로 매도할 경우, 예상 수익성은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
| 💰 낙찰가 | 1억 3,300만 원 |
| 💰 급매 매도가 | 1억 4,500만 원 |
| 💵 매매 차익 | 1,200만 원 |
| 🏛️ 취득세 (1.1%) | 146.3만 원 |
| 🚪 명도비 | 240만 원 |
| 🎨 인테리어비 | 200만 원 |
| ⚖️ 법무사비 | 100만 원 |
| 🏠 기타 비용 | 100만 원 |
| ⚠️ 미납 관리비 | 83만 원 |
| 💸 종합소득세 (6%) | 36만 원 |
| ✅ 최종 순이익 (세후) | 약 294만 원 |
📌 급매로 약 500만 원 순이익을 확보하기 위한 최대 낙찰가 계산
| 항목 | 금액 |
| 💰 목표 순이익 (세후) | 대략 500만 원 |
| 💰 급매 매도가 | 1억 4,500만 원 |
| 🏛️ 취득세 (1.1%) | 146.3만 원 |
| 🚪 명도비 | 240만 원 |
| 🎨 인테리어비 | 200만 원 |
| ⚖️ 법무사비 | 100만 원 |
| 🏠 기타 비용 | 100만 원 |
| ⚠️ 미납 관리비 | 83만 원 |
| 💸 종합소득세 (6%) | 36만 원 |
| 💰 최대 낙찰 가능 금액 | 1억 3,000만 원 |
💡 출구 전략도 고려해야 하는 이유:
단순히 급매로 매도할 경우, 수익이 거의 남지 않음. 따라서 월세 운영 후 시세 상승을 기다리는 방법도 고려할 필요가 있음.
5. 최종 결론
✅ 2차 입찰 금액은 1억 3,000만 원 이하로 낙찰을 받아야 함. 하지만 이 금액에서도 추가 출구 전략도 세워야 함.
✅ 1억 2,500만 원 이하로 낙찰받는 것이 가장 안정적인 수익을 확보할 수 있는 전략이지만, 그 가능성은 불확실함.
✅ 시장 분위기를 고려하여 낙찰가를 신중히 설정해야 함.
주의사항
본 분석은 투자 참고용 자료이며, 법적 효력이 없습니다.미납 관리비, 세금, 대출 한도 등의 변동 가능성이 있으므로, 반드시 최신 정보를 확인하세요.
부동산 거래 시 전문가(법무사, 세무사)와 상담하는 것을 권장합니다.