경매 썰 1편 - 경매 물건 분석과 입찰 전략

경매는 준비가 전부라고 생각해요.

 

감정가가 높다고 좋은 물건이 아니고, 최저가가 낮다고 무조건 수익이 나는 것도 아니죠.

 

그래서 이번에도 꼼꼼하게 분석하고 신중하게 접근했어요.

 

이번에 관심을 가진 물건은 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 아파트예요.

 

경매장에서 어떤 일이 벌어질지, 낙찰받을 수 있을지 알 수 없었지만, 일단 철저한 분석부터 시작했어요.

---

1. 기본 물건 정보

• 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 (부동산 임의경매)
• 감정가: 5,800만 원
• 최저가: 2,842만 원 (49%)
• 소유자: 김** (개인정보 보호)
• 채권자: 전주농업협동조합
• 청구액: 2,439만 원
• 임대차 정보: 전입 세대 없음 (채무자 본인 거주 가능성 높음)

이 물건은 2회 유찰 후 최저가가 2,842만 원까지 내려갔어요. 현재 경매가 진행 중이며, 경쟁률이 꽤 높을 가능성이 커요.

---

2. 채무자 및 경매 진행 원인 분석

📌 이 집은 왜 경매로 나왔을까요?

• 2021년 3월 2일: 4,800만 원에 매입했어요.
• 2021년 7월 15일: 전주농업협동조합에서 2,900만 원 대출 실행 (근저당 설정)
• 2022년 10월~12월: 신용카드 및 캐피탈 가압류 4건 (총 4,450만 원 규모)
• 2024년 5월 16일: 전주농업협동조합에서 임의경매 신청 (주택담보대출 연체)

✅ 결론: 채무자가 빚을 감당하지 못하고 결국 경매로 넘어갔어요. 현재 손실이 커서 명도 협상이 쉽지 않을 수도 있어요.

---

3. 임장 결과 & 추가 확인된 사항

📌 현장 분위기, 직접 가보니 이랬어요.

 

✅ 관리비 체납 없음 → 하지만 수도·전기·가스 요금은 별도 청구되므로 개별 공과금 미납 여부 확인이 필요해요.
✅ 아래층에서 수리 요청 없음 → 건물 상태가 비교적 양호할 가능성이 높아요.
✅ 아파트 아래가 암반 지형이라 재개발 가능성이 낮아요.
✅ 주변 도로 모두 공용도로 → 추가 개발 가능성이 낮아요.
✅ 주변 시세 4,000~4,500만 원 형성 (관리실 소장 확인)
✅ 부동산 매물 호가는 5,700~6,500만 원 → 하지만 실거래가는 아니에요.
✅ 경매 관심자 많음 → 현장 방문 중에도 경매 문의하는 사람이 꽤 많았어요. → 경쟁률 상승이 예상돼요.
✅ 상권 상태 양호 → 대형마트, 편의시설 접근성이 좋아요.

 

📌 느낀 점: 현장에서 경매 관심자가 많았고, 관리실에서도 관련 문의가 계속 들어온다고 했어요.

                    시장 분위기가 뜨겁게 느껴졌어요.

---

4. 최신 실거래가 분석 (2024년 기준)

📌 이 아파트, 실제 거래 가격은 어느 정도일까요?

 

거래일면적(㎡) 매매 가격 (만 원) 층수

24.12.13	59.88	5,250	3층
24.12.04	59.88	4,300	1층
24.06.25	59.88	4,300	5층
24.05.31	59.88	4,600	1층
24.04.11	59.88	4,000	5층

 

✅ 매도 목표 조정:

 

✔ 최근 1층 거래가 4,300~4,600만 원 수준이므로, 최소 4,300만 원 이상 매도 가능해요.
✔ 중층(3~5층)은 4,600~5,250만 원 가능성이 있어요.

 

✔ 5,800~6,500만 원 고점은 일부 사례일 뿐, 지속 가능성이 낮아요.

---

5. 유튜브 쇼츠 활용 

이번 임장 과정에서 유튜브 쇼츠도 촬영했어요.

짧은 영상을 통해  현장 분위기를 전달하겠습니다.

https://youtube.com/shorts/SKbK22F_SjY

 

 

 

---

🚀 다음 이야기: 입찰과 경매 과정

이제 입찰을 준비해야 해요.

 

최소 3,250만 원에서 3,350만 원까지 입찰이 가능하다고 분석했지만,

실제 입찰 경쟁이 예상보다 치열할 수도 있어요.

 

입찰을 진행하며 실제 경매장에서 어떤 일이 벌어졌는지 정리해볼게요.

 

✅ 경매 썰 2편에서 계속됩니다!