경매 썰 2편 - 입찰부터 결과까지(전주지방법원 경매 썰 )

1. 경매장을 향하며

 

이번 경매는 전주지방법원에서 진행됐어요. 군산지방법원과는 분위기가 확연히 달랐어요.

 

보안검색대를 통과해야 하는데, 마치 공항에서 비행기 타는 느낌이었어요.

 

소지품을 바구니에 넣고 몸만 따로 통과하는 방식이에요.

 

군산지방법원에서는 이런 절차가 없어서 새로운 경험이었어요.

 

법원 내부는 세련되고 체계적인 느낌이었어요.

 

군산지방법원에서는 직원들이 직접 서류를 챙겨 줬지만,

 

전주지방법원은 마치 뷔페처럼 본인이 직접 서류를 가져가는 방식이었어요. 익숙하지 않아서 순간 당황했어요.

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2. 사전 분석 - 낙찰가 선정 과정

이번 경매를 준비하면서, 단순히 최저가만을 고려하는 것이 아니라 매매 호가와 실거래가까지 종합적으로 분석했어요.

1) 시세 및 매물 분석

• 최근 실거래가(국토교통부 기준, 2025.02):
  • 2024.12: 5,250만 원(3층, 13일) / 4,300만 원(1층, 4일)
  • 2024.06: 4,300만 원(5층, 25일)
• 부동산 매물 호가: 5,700~6,500만 원 (실제 거래보다는 매도자 희망가)
• 관리실 소장 인터뷰: "실거래가는 4,000~4,500만 원 수준이 적당해요."

2) 리스크 및 명도 고려

• 관리비 체납 없음 → 공과금 미납 여부 추가 확인
• 건물 상태 양호 → 아래층에서 수리 요청 이력이 없어요.
• 최대 명도 비용 예상: 약 240만 원

3) 낙찰가 결정 전략

• 예상 부대비용: 700만 원
• 목표 매도가: 5,000만 원
• 목표 수익: 1,000만 원
• 입찰가 계산: 5,000만 원 - (부대비용 700만 원 + 목표 수익 1,000만 원) = 최대 입찰가 3,250~3,350만 원

이러한 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정했어요. 시장 분위기에 따라 유동적으로 대응할 계획이었어요.

 

그러나 이번 경매에서 낙찰가는 4,203만 원으로 형성됐고, 이는 내가 예상한 입찰가보다 약 1,000만 원 높은 금액이었어요.

 

내가 만약 4,300만 원에 낙찰받았다고 가정하면, 5,000만 원 이상의 매도가를 설정해야 본전을 맞출 수 있는 구조예요.

 

하지만 최근 실거래가를 보면 2024년 4월 기준 4,000만 원, 2024년 12월 기준 5,250만 원이라는 점을 감안하면,

 

현재와 같은 불경기 속에서 경매라는 특수성을 고려하고, 내부 컨디션조차 확인되지 않은 상태에서 4,300만 원 이상으로

 

낙찰받는 것은 내가 감당할 수 없는 리스크라고 결론을 내렸어요.

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3. 입찰 진행 - 전쟁터 같은 경쟁률

내가 입찰한 물건은 총 20명이 참여했어요.

 

하지만 더 놀라운 건 송천 주공아파트(경매번호 37662), 무려 35명이 입찰해서 최다 경쟁률을 기록했어요.

 

송천 주공의 낙찰가는 1억 4,774만 원이에요.

 

내가 예상했던 금액보다 1,000만 원 이상 높았어요.

 

🔎 송천 주공아파트 시세 추가 분석

• 네이버 매물 기준 리모델링 공실 입주청소 완료 상태: 1억 5,000만 원
• 리모델링이 안 된 상태: 1억 4,000만 원
• 저층 매물: 1억 3,500만 원

📌 의문점:

 

낙찰가는 1억 4,774만 원으로 형성됐는데, 이미 저층 매물도 1억 3,500만 원에 등록되어 있어요.

 

즉, 낙찰자들은 현재 부동산 흐름을 어떻게 분석하고 이런 가격을 적었을까요? 🤔

 

이번 경매를 통해 느낀 점은 최근 부동산 매매가가 상승하면서 경매 낙찰가도 덩달아 올라가고 있다는 것이에요.

 

기존에는 매매 최저가를 기준으로 입찰가를 산정했지만, 앞으로는 매매 호가와 실거래가 변동도 세밀히 분석해야겠다는

 

필요성을 절실히 느꼈어요.

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4. 낙찰 결과 - 예상보다 높은 경쟁

내가 입찰한 물건의 최종 낙찰가는 4,203만 원이에요.

 

또 내 입찰가보다 약 1,000만 원 높은 가격이었어요.

 

이번 입찰 결과를 통해 알게 된 점:

• 경쟁률이 높아지면서 낙찰가가 예상보다 상승하는 경향이 뚜렷해요.
• 전국 각지에서 입찰자들이 몰려와 낙찰자가 전주 거주자가 아닌 경우가 많아요.
• 대리입찰인지 직접 입찰인지 확인할 방법은 없지만, 전문 투자자들이 많아 보여요.

특히, 입찰 금액이 1원 단위까지 조정되는 모습을 보면서

 

경험 많은 투자자들이 치밀하게 계산하고 입찰한다는 걸 체감했어요.

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5. 앞으로의 전략

경매 시장이 급변하는 걸 보며, 앞으로는

 

매일 실거래가와 매매 호가를 확인하고, 입찰할 물건이라면 더욱 신중하게 접근할 계획이에요.

 

또한, 입찰하지 않더라도 모의 입찰을 통해 경매장을 자주 방문하며,

 

시장 분위기를 직접 체감하는 것도 중요한 경험이에요.

 

경매는 결국 경험이 쌓일수록 전략이 정교해지는 게임이라고 생각해요.

 

앞으로도 꾸준히 기록하며 배워나갈 계획입니다.

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⚠ 경매 투자에는 리스크가 따를 수 있으므로 신중한 판단이 필요해요. 모든 투자 결정은 개인의 책임 하에 이루어져야 하며, 충분한 시장 조사와 분석이 필수적이에요.

 

📌 경매 썰은 계속됩니다. 더 많은 정보는 블로그에서 확인하세요!