bid2rich 님의 블로그

안녕하세요! 오늘은 익산 우남아파트 경매 임장 후기를 공유하려 합니다. 온라인 정보만 보고 입찰을 결정하는 것이 위험할 수 있다는 걸 다시 한번 깨닫게 된 날이었습니다.1. 감정가 대비 반값! 이 물건, 괜찮을까?📌 가격 변동 과정 ✔ 감정가: 7,300만 원✔ 2차 유찰 후 최저가: 3,577만 원 (감정가 대비 약 49% 수준) 💡 감정가의 절반 가격이라면, 싸게 낙찰받아 수익을 낼 수도 있을 것 같았습니다. 그래서 온라인 정보만으로 예상 낙찰가를 설정하고, 직접 임장을 가보기로 했습니다.2. 조회수 300회 이상! 입찰 경쟁이 치열할까?📌 네이버 경매 사이트 조회수: 300회 이상 📌 관심도가 높으면, 낙찰가도 오를 가능성이 있음 그래서 저도 기존 예상 낙찰가보다 조금 더 높게 써야 ..

💡 임장 없이 온라인 조사만으로 경매 입찰을 결정할 수 있을까? 이번 경매에서는 입찰하지 않았지만, 단독 입찰 가능성이 있던 물건이 실제로 단독 입찰로 낙찰되는 사례를 확인했다.전주에서는 입찰 경쟁이 치열했지만, 인천에서는 내가 관심 있었던 물건들이 단독 입찰로 낙찰되는 흐름이 보였다. 이번 경험을 통해,→ 온라인 조사만으로 입찰 결정을 내리는 것이 가능할까?→ 전주, 군산, 인천의 경매 분위기가 다른 이유는 무엇일까?→ 앞으로 경매에 참여할 때 어떤 점을 더 신중하게 고려해야 할까? 이런 부분을 고민하게 되었다.1️⃣ 온라인 조사만으로 입찰을 고민한 이유 (실전 경험 기반 분석)📌 분석한 경매 물건 정보✅ 사건번호: 2023 타경 525176 (인천지방법원 경매 24계)✅ 물건 위치: 인천광역시 미..

🔹 1. 직접 임장하고 분석했던 서울 신림동 경매 물건얼마 전, 직접 서울까지 가서 임장 했던 신림동 다세대주택(빌라) 경매 물건이 있다. **4차 유찰까지 진행되면서 최저가 1억 8,278만 원(감정가 대비 51%)**까지 내려왔던 상태였다. 나는 이 물건을 분석하면서 **"이제는 저렴한 가격에 낙찰될 수도 있겠다"**라고 생각했다. 하지만… 결과는 예상과 완전히 달랐다.🔹 2. 낙찰 결과 분석: 4차 유찰인데, 2차 유찰가에 가까운 낙찰가?📌 낙찰가: 2억 8,000만 원 (감정가 대비 78%)📌 입찰자 수: 12명 (치열한 경쟁)📌 2등 입찰가: 2억 3,099만 원 (낙찰가보다 5,000만 원 낮음) 나는 최저가 1.8억을 보고 **"이 정도면 2억 초반에서 낙찰될 수도 있겠다"**라고 ..

경매에 관심을 가지면서 직접 입찰에 참여하고, 법원별 분위기도 경험해 보니 생각보다 많은 차이가 있다는 걸 알게 됐습니다.  이번 글에서는 전주지방법원과 군산지방법원의 입찰 방식 차이, 최근 경매 시장의 변화, 그리고 경매 초보로서 느낀 점과  실수할 뻔한 부분을 정리해보려고 해요.✅ 전주·군산 법원의 차이점전주와 군산에서 경매 입찰을 경험하면서 두 법원이 운영하는 방식에 차이가 있다는 걸 알게 됐어요.📝 서류 배부 방식의 차이전주지방법원: 입찰 서류를 **뷔페식(자율적으로 가져가는 방식)**으로 운영. 입찰자들이 직접 필요한 서류를 챙겨가는 형태.군산지방법원: 직원이 서류를 직접 배부하는 방식이라, 추가로 받을 수 있는 서류가 제한적.⏳ 입찰 마감 시간의 엄격함군산지방법원: 11시 정각이 되면 입찰장..

1. 경매장을 향하며 이번 경매는 전주지방법원에서 진행됐어요. 군산지방법원과는 분위기가 확연히 달랐어요. 보안검색대를 통과해야 하는데, 마치 공항에서 비행기 타는 느낌이었어요.  소지품을 바구니에 넣고 몸만 따로 통과하는 방식이에요.  군산지방법원에서는 이런 절차가 없어서 새로운 경험이었어요. 법원 내부는 세련되고 체계적인 느낌이었어요.  군산지방법원에서는 직원들이 직접 서류를 챙겨 줬지만,  전주지방법원은 마치 뷔페처럼 본인이 직접 서류를 가져가는 방식이었어요. 익숙하지 않아서 순간 당황했어요.2. 사전 분석 - 낙찰가 선정 과정이번 경매를 준비하면서, 단순히 최저가만을 고려하는 것이 아니라 매매 호가와 실거래가까지 종합적으로 분석했어요.1) 시세 및 매물 분석최근 실거래가(국토교통부 기준, 2025...

경매는 준비가 전부라고 생각해요.  감정가가 높다고 좋은 물건이 아니고, 최저가가 낮다고 무조건 수익이 나는 것도 아니죠.  그래서 이번에도 꼼꼼하게 분석하고 신중하게 접근했어요. 이번에 관심을 가진 물건은 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 아파트예요.  경매장에서 어떤 일이 벌어질지, 낙찰받을 수 있을지 알 수 없었지만, 일단 철저한 분석부터 시작했어요.1. 기본 물건 정보소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 흑석 1길 53, 205동 4층 (부동산 임의경매)감정가: 5,800만 원최저가: 2,842만 원 (49%)소유자: 김** (개인정보 보호)채권자: 전주농업협동조합청구액: 2,439만 원임대차 정보: 전입 세대 없음 (채무자 본인 거주 가능성 높음)이 물건은 2회 유찰 후 최저가가 2..