부동산 경매 초보자를 위한 필수 개념 정리 및 주의사항 가이드 (2부)

부동산 경매를 공부하다 보면 다양한 용어들이 등장합니다.
이번 2부에서는 이어지는 개념들을 계속 정리해 보겠습니다.
앞으로도 추가 용어들을 계속 다룰 예정이니, 경매 절차를 이해하는 데 참고하시면 좋겠습니다.
대법원 경매정보에서 제공하는 용어들을 쉽게 풀어 설명하며, 낙찰자 입장에서 주의해야 할 점도 함께 살펴보겠습니다

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1. 공탁이란?

채권자의 협력이 없어도 채무를 면제받을 수 있도록 변제 목적물을 법원에 맡기는 제도입니다.

• 예시: A 씨가 B 씨에게 돈을 갚으려는데 B 씨가 수령을 거부하거나 연락이 닿지 않는 경우, A 씨는 법원에 공탁하여 변제의 책임을 다할 수 있습니다.
• 주의할 점: 공탁은 반드시 법적 요건을 충족해야 하며, 일부만 공탁하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

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2. 과잉매각이란?

한 채무자의 여러 개 부동산이 경매에 나왔을 때, 일부 부동산의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권과 집행 비용을 충당할 수 있는 경우를 말합니다.

• 예시: A씨의 건물 3채가 경매에 나왔는데, 1채만 팔아도 모든 채무를 변제할 수 있다면 나머지 2채는 매각되지 않습니다.
• 주의할 점: 채무자는 매각할 부동산을 선택할 수 있으나, 법원이 일괄매각을 결정한 경우 예외가 있을 수 있습니다.

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3. 교부청구란?

국세, 지방세 등의 체납이 있는 경우, 세무서가 별도의 강제집행 없이 체납된 세금의 배당을 요구하는 절차입니다.

• 예시: A씨가 세금을 체납한 상태에서 부동산이 경매로 넘어가면, 세무서는 교부청구를 통해 매각 대금에서 세금을 우선 변제받을 수 있습니다.
• 주의할 점: 세금 체납이 있는 물건을 낙찰받으면 추가 부담이 생길 수 있으므로, 경매 전에 공과금 현황을 확인해야 합니다.

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4. 권리관계란?

사람과 사람 사이에서 법적으로 강제할 수 있는 권리와 의무의 관계를 의미합니다.

• 예시: 임대차 계약에서 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 월세를 납부할 의무가 있습니다.
• 주의할 점: 경매 물건을 낙찰받을 때 기존 임차인의 권리관계를 확인해야 예상치 못한 법적 분쟁을 피할 수 있습니다.

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5. 금전집행이란?

금전(돈) 채권을 확보하기 위해 채무자의 부동산을 강제매각하는 절차입니다.

• 예시: A씨가 B 씨에게 돈을 빌려줬는데 B 씨가 갚지 않는 경우, 법원에 금전집행을 신청해 B 씨의 부동산을 경매로 넘길 수 있습니다.
• 주의할 점: 부동산 경매는 시간이 걸릴 수 있으며, 채권자가 원하는 금액을 전부 회수하지 못할 수도 있습니다.

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6. 기각이란?

법원이 소송이나 신청이 이유 없다고 판단하여 받아들이지 않는 결정입니다.

• 예시: A씨가 B 씨의 부동산에 대한 경매 취소를 신청했으나 법원이 이유 없다고 판단하면 기각됩니다.
• 주의할 점: 기각과 각하는 다릅니다. 각하는 소송 요건을 갖추지 못한 경우이고, 기각은 요건을 갖췄으나 인정되지 않는 경우입니다.

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7. 기일입찰이란?

부동산 경매에서 매각기일에 입찰 및 개찰을 동시에 진행하는 방식입니다.

• 예시: A씨가 법원에서 경매하는 부동산을 매수하려면, 정해진 날에 입찰서를 제출하고 개찰을 기다려야 합니다.
• 주의할 점: 정해진 날짜를 놓치면 입찰할 수 없으므로 경매 일정을 반드시 확인해야 합니다.

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8. 담보물권이란?

채권을 확보하기 위해 부동산을 담보로 설정하는 권리를 말합니다.

• 예시: A씨가 은행에서 대출을 받으면서 집을 담보로 제공했다면, 은행은 저당권이라는 담보물권을 갖게 됩니다.
• 주의할 점: 낙찰받은 부동산에 저당권이 설정되어 있다면, 해당 채권을 변제해야 할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

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9. 대위변제란?

제삼자가 채무자를 대신해 빚을 갚고, 채권자의 권리를 승계받는 것을 의미합니다.

• 예시: 보증인이 채무자의 빚을 대신 갚으면, 채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
• 주의할 점: 경매 물건을 낙찰받을 때 해당 부동산이 대위변제와 관련된 채무가 있는지 확인해야 합니다.

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10. 대항력이란?

임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 주택의 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.

• 예시: 임차인이 전입신고를 마친 후 부동산이 경매로 넘어가도, 낙찰자는 임차인을 내보낼 수 없습니다.
• 주의할 점: 대항력이 있는 임차인이 있는 부동산을 낙찰받으면, 기존 임차인을 보호해야 하거나 보증금을 반환해야 할 수도 있습니다.

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11. 말소등기란?

기존 등기가 실체 관계와 맞지 않을 경우 이를 소멸시키는 등기 절차입니다.

• 예시: 대출을 다 갚은 후 저당권이 삭제되지 않은 경우, 말소등기를 신청해야 합니다.
• 주의할 점: 경매에서 낙찰 후 말소되는 권리와 남아있는 권리를 구분하는 것이 중요합니다.

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이어서 계속됩니다...

경매 용어는 더 많이 있으며, 다음 글에서 추가 개념을 설명하겠습니다.

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부동산 경매 초보자를 위한 필수 개념 정리 및 주의사항 가이드 (3부)