🏡 경매 초보자가 흔히 하는 실수 5가지 🏡

부동산 경매는 많은 사람들이 관심을 가지지만, 초보자들이 자주 실수하는 부분이 있습니다. 저도 처음 시작할 때 헷갈렸던 부분이 많았는데, 오늘은 경매 초보가 흔히 하는 실수 5가지를 정리해 보겠습니다.

📌 주의사항: 본 글은 투자 참고용이며, 법률적 또는 재무적 조언이 아닙니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시길 바랍니다.

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1️⃣ 보증금 개념 착각

🏦 **경매 보증금은 낙찰가의 10%**입니다. 초보자들은 종종 최저 입찰가의 10%라고 착각하는 경우가 많아요. 하지만 실제로는 내가 적어낸 낙찰 금액의 10%를 보증금으로 준비해야 합니다.

✅ Tip:

• 보증금은 현금보다 수표로 준비하는 것이 편리합니다.
• 은행에서 무료로 발급받을 수 있는 경우가 많으니 미리 확인하세요.
• 보증금은 반드시 경매 당일 이전에 미리 준비해야 합니다.
• 여러 개의 수표를 준비하는 것보다 한 장짜리 수표로 발급받는 것이 좋습니다.
• 예상보다 높게 써서 낙찰될 경우, 보증금이 부족하면 낙찰이 무효 처리될 수 있습니다.

📌 보증금 준비 방법을 미리 체크해두세요!

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2️⃣ 시세 조사를 부실하게 함

📊 경매는 싸게 낙찰받는 게 목표가 아니라 이익을 내는 것이 목표입니다. 하지만 초보자들은 시세 조사 없이 감으로 입찰하는 경우가 많아요.

✅ Tip:

• 실거래가, 급매 가격, 공시가격 등을 비교 분석해야 합니다.
• 인근 부동산을 방문하여 매물 가격을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• **임장(현장 방문)**을 통해 건물 상태, 주변 환경, 실거주자의 분위기를 체크하세요.
• 해당 지역의 **회전율(거래량)**을 확인하고, 실제 거래가 빠르게 이루어지는지 파악하세요.
• 공실률이 높다면 빠른 매도가 어렵기 때문에 반드시 체크해야 합니다.

📌 철저한 분석 없이 입찰하면 손해 볼 가능성이 높아집니다.

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3️⃣ 명도 비용을 과소평가

🚪 낙찰을 받고도 세입자나 소유자가 거주 중이라면 **명도(집을 비우게 하는 절차)**가 필요합니다. 하지만 초보자들은 이 비용을 간과하는 경우가 많습니다.

✅ Tip:

• 점유자가 자진 퇴거할 가능성이 있는지 사전 조사가 필요합니다.
• 강제 집행까지 가야 하는 경우, 법무사 비용 및 강제 집행 비용을 고려해야 합니다.
• 가능한 한 강제 집행비보다 적은 금액으로 원만한 협상을 통해 명도비를 줄이는 전략이 필요합니다.
• 세입자의 **계약 형태(전세, 월세, 무상거주)**에 따라 명도 난이도가 달라집니다.
• 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인하세요. 대항력이 있으면 보증금을 돌려줘야 할 수도 있습니다.

📌 명도는 민감한 사안이므로 법률 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋습니다.

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4️⃣ 추가 비용 계산 실수

💰 경매로 싸게 낙찰받았다고 끝이 아닙니다. 추가적으로 발생하는 비용들을 고려해야 합니다.

✅ Tip:

• 취득세: 일반적으로 낙찰가의 1.1% (지역 및 면적에 따라 차이 있음)
• 인테리어 비용: 기본적인 보수에만 200만 원 이상 소요될 가능성이 큼
• 등기 비용 및 법무사 수수료: 등기 신청 시 비용이 발생하며, 법무사를 이용할 경우 추가 비용 필요
• 양도세: 매도 시 차익에 따라 발생하며, 보유 기간 및 매도가에 따라 세율이 달라짐
• 관리비 미납분: 전 소유자가 체납한 관리비를 낙찰자가 부담해야 할 수도 있음

📌 세금 및 기타 비용은 전문가의 상담을 통해 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.

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5️⃣ 빠른 매도 전략 없이 낙찰부터 받음

📈 경매에서 낙찰을 받았다고 끝이 아닙니다. 이후에 어떻게 매도할 것인지 전략이 있어야 합니다. 초보자들은 "낙찰을 받으면 어떻게든 되겠지"라고 생각하는 경우가 많아요.

✅ Tip:

• 전세보다는 매도를 우선적으로 고려하는 것이 유리합니다.
• 전세는 전세금 반환 의무가 있어 자금이 묶일 위험이 큽니다.
• 전세보다 매도가를 너무 높게 설정하면 매수자가 전세를 선택할 가능성이 높아지므로, 적절한 가격 설정이 중요합니다.
• 시장 가격을 분석하고 빠르게 매도할 수 있는 가격을 설정하세요.
• 급매를 피하기 위해 낙찰 전에 미리 매수자를 확보하는 방법도 고려할 수 있습니다.
• 부동산 시장 분위기를 고려해 매도 전략(즉시 매도 vs. 리모델링 후 매도 vs. 월세 전환)을 결정하세요.

📌 시장 상황을 고려한 매도 전략이 없다면 자금 회전에 어려움을 겪을 수 있습니다.

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🎯 마무리

경매는 제대로만 하면 좋은 기회가 될 수 있지만, 초보자들이 흔히 하는 실수를 피하는 것이 중요합니다.

 

📌 본 글은 참고용이며, 개별적인 법률 및 재무적 판단이 필요할 수 있습니다.

 

📢 추가로 알고 싶은 내용이 있다면 댓글로 남겨주세요!